Prédios ganham novo perfil de inquilinos

Após uma onda de devoluções de escritórios no rastro do home office, no ano passado, uma leva de novas empresas começa, aos poucos, a ocupar esses espaços, dando uma fisionomia nova aos prédios corporativos que antes tinham um perfil “tradicional”, com baias, salas fechadas e de reuniões. Esse processo de mudança, capitaneado por companhias que foram na contramão da atividade econômica e cresceram em meio à crise, como as de tecnologia, saúde e de assessoria financeira, traz um alento ao setor, que conta com isso para tentar diminuir um pouco a chamada taxa de vacância.

As estimativas iniciais de especialistas é que o porcentual de empreendimentos sem inquilinos possa superar os 20% até o fim deste ano só na cidade de São Paulo, o dobro do observado no período pré-pandemia. Há um outro problema à vista: a chegada dos prédios que ficarão prontos agora em 2021.

Levantamento da Buildings, empresa de pesquisa imobiliária voltada para o segmento de imóveis comerciais, mostra que 31 novos edifícios deverão ser incorporados em breve ao mercado em São Paulo. Em metragem, considerando os projetos de classe A, são mais 352 mil metros quadrados de área para aluguel ou venda, em comparação aos 220 mil metros em 2020 – aumento de 60%.

“A decisão pela construção desses empreendimentos foi tomada há cerca de três anos, quando havia uma indicação de queda na taxa de vacância”, afirma o sócio-diretor da Buildings, Fernando Didziakas. Segundo ele, a solução pode estar nas empresas que estão fazendo planos de crescimento. “Na pandemia, as empresas conseguiram se adaptar ao home office, mas isso, no longo prazo, não vai se manter integralmente. As empresas vão continuar precisando de espaços físicos, mas a retomada poderá vir de novas empresas que estão chegando ao mercado e aquelas que estão crescendo.”

Um sinal disso é o que aconteceu em um dos edifícios já entregues no início do ano, o B32, localizado no bairro do Itaim, em São Paulo. Ele foi entregue com 60% de seus andares alugados, grande parte para empresas de tecnologia. Apenas o Facebook reservou espaço equivalente a 30% do edifício. Já o e-commerce Shopee, com sede em Cingapura, e que viu seu negócio se expandir rapidamente no Brasil em meio à pandemia, tinha alugado uma área de 4 mil metros quadrados. Agora, já planeja sua expansão, disse uma fonte ao Estadão.

Em outro movimento, a fintech Creditas também não para de expandir seu espaço próximo à Marginal Pinheiros. A mexida no mercado também passa por executivos de bancos e gestoras de investimento que começam a tirar do papel projetos de voo solo e, para isso, precisam de espaço físico para suas atividades.

Saúde

Responsável pela Pesquisa e Inteligência de Mercado da Cushman & Wakefield, Jadson Andrade também cita empresas dos ramos de seguro, energia e saúde. Neste último caso, Andrade comenta que algumas empresas estão recorrendo a prédios corporativos para montar clínicas e até mesmo hospitais, quando conseguem fazer a adaptação necessária no empreendimento. A Prevent Senior, por exemplo, alugou no ano passado um prédio corporativo na Avenida Brigadeiro Luís Antônio para construir um hospital. Ficou ainda com o antigo prédio onde funcionava a Fnac, em Pinheiros, e outro na Marginal.

“Os escritórios começam a ser adaptados para a nova realidade e para as demandas que começam a surgir agora”, diz Caio Castro, sócio da gestora de fundo imobiliários RBR. Essa adaptação tem passado por maior espaçamento entre os pontos de trabalho e, ainda, áreas de interação, algo que vem se mostrando necessário após o esgotamento do trabalho em casa em 100% do tempo.

Síndico pode impor restrições e multa, afirma advogada

Zelar pelo bem-estar do condomínio não é só prerrogativa do síndico e do corpo administrativo do prédio, mas também uma tarefa prevista em lei, diz a especialista em Direito Civil Juliana Maria Raffo Montero. Por isso, segundo ela, o síndico tem autonomia para impor restrições em áreas comuns e de lazer, como salões de festa, quadras, piscinas, churrasqueiras e saunas Também pode estipular um número de pessoas que podem usar o espaço simultaneamente, suspender agendas para reserva ou estabelecer obrigações, como o uso de máscara.

“Todas essas medidas podem ser tomadas pelo conselho diretivo. Mas não se orienta que sejam feitas restrições para dentro dos apartamentos, porque eles não são regulamentados pelo corpo diretivo”, alerta Juliana. Ainda assim, se visitantes descumprirem regras comuns, síndicos e administradores podem ainda aplicar advertências e multas, se houver “risco às regras de saúde do condomínio”.

Por outro lado, Angélica Arbex, gerente de relações com o cliente e marketing da Lello Condomínios, acredita que o fechamento total pode provocar questões sérias. “Se não tem espaço para revezar, como o uso de quadra ou para a mãe passear com o bebê, as pessoas podem ir para a rua. Ou, o que é pior, elas ficarão em casa com depressão. É muito melhor ter espaço aberto e controlado, sem aglomeração e seguindo protocolos de segurança”, defende.

Debate a distância

Para o professor de Direito Marco Antônio Araújo Júnior, a pandemia abre exceção, na qual o síndico e o corpo diretivo dos condomínios têm autonomia para estabelecerem normas que achem relevantes e, depois, discuti-las em assembleia. “É um critério subjetivo, mas deve ser levado em consideração o conjunto do todo. Se o síndico percebe que muita gente está entrando nas unidades por causa de um feriado, pode impor uma norma, que depois é debatida”, diz.

“A norma pode ser revogada depois, sem efeito retroativo, mas é válida porque ele exerce o papel de mandatário e foi eleito para representação ativa ou passiva do condomínio. Está cumprindo o mandato para o qual foi outorgado”, avalia Junior.

Em 2020, o Congresso chegou a aprovar uma lei que deixava claro o poder do síndico de impedir festas sem consultar os demais moradores, regra que valeria até 30 de outubro do ano passado. Mas o presidente Jair Bolsonaro – forte crítico das medidas de isolamento social – vetou esse trecho.

Juliana ainda aconselha que os temas sejam debatidos antes, mesmo que de forma online. “Até pelos grupos de WhatsApp, para que todos possam colaborar, entendendo sempre as regras e necessidades de funcionamento do condomínio”, diz.

“Nossa experiência é muito positiva e tem condomínios que já falam que vão manter assembleias digitais mesmo após a pandemia. Por meio delas, moradores conseguem participar e enviar votos, mesmo estando longe fisicamente dos locais onde moram”, diz Angélica.

Nos condomínios administrados pela Lello, as assembleias online têm 60% de comparecimento – muito mais que presenciais. A alternativa tem registrado boa aceitação por parte dos moradores e síndicos. Ao todo, mais de 4 mil assembleias digitais já foram feitas nos últimos doze meses, com mais de 150 mil participantes

A realização da assembleia acontece da mesma forma que um encontro presencial. Ou seja, o morador recebe o edital com as informações da reunião online. Da mesma forma que a assembleia presencial, também podem participar das votações quando os encontros virtuais estiverem sendo realizados.

Ao final, a ata é enviada normalmente para os moradores, mas varia de acordo com a preferência de cada condômino. O documento pode ser encaminhado por e-mail ou no formato físico.